Conflictos en el edificio: cuáles son y cómo abordarlos 
¿Cómo velar por la conciliación cuando se producen conflictos en la copropiedad? Alejandro Michells nos detalla cómo se originan y cuál es el procedimiento para hallar soluciones
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En época de Fiestas, la propiedad horizontal se encuentra en constante actividad: familias que viajan, copropietarios anfitriones de grandes encuentros, reuniones en las zonas comunes y alta circulación de quienes habitan estos espacios. 

Este contexto da lugar al surgimiento de posibles tensiones. Alejandro Michells Valencia, abogado constitucionalista, nos indica qué hacer desde nuestro rol ante un conflicto y cuál es el procedimiento que debemos tener presente para que no se repitan estas situaciones. 

Para entender los fundamentos de convivencia en una copropiedad, debemos remitirnos al marco legal y reglamentario. La Ley 675 de 2001 es la que rige a la propiedad horizontal. En el artículo 2 figuran los siguientes principios orientadores:

  1. Función social y ecológica de la propiedad
  2. Convivencia pacífica y solidaridad social
  3. Respeto de la dignidad humana
  4. Libre iniciativa empresarial
  5. Derecho al debido proceso

El conflicto: partes, motivos y procedimiento para la búsqueda de soluciones 

Respecto del conflicto, puede darse entre propietarios o tenedores, o entre estos y la administración, el consejo de administración, otros órganos de dirección y control (asamblea, comités y revisor fiscal) o terceros (vecinos, empleados, empresas de servicios públicos, etc.).

Motivos posibles

  • Aplicación de la Ley.
  • Interpretación de la Ley.
  • Aplicación del reglamento de propiedad horizontal.
  • Interpretación del reglamento de propiedad horizontal.
  • Vida en edificio residencial, comercial o mixto. Uso áreas privadas y comunes.
  • Obligación no cumplida por parte de cualquier copropietario.
  • Función no ejercida. 
  • Limitación del derecho.
  • Abuso del derecho.
  • Extralimitación de funciones.
  • Discriminación o irrespeto a la dignidad humana.

Un repaso de los principales conflictos:

  • Reclamos contra el constructor y contratistas.
  • Multas y reclamos ante la defensoría de espacio público.
  • Diferencias con vecinos.
  • Utilización de zonas comunes, de uso exclusivo y privadas.
  • Perturbaciones por ruidos de diferentes orígenes.
  • Cuentas y presupuestos entre residentes y la administración, por ejemplo, mora en pago de expensas o liquidación errónea.
  • Reclamo por daños en zonas comunes y privadas, por ejemplo, filtraciones de agua.
  • Diferencia entre los usuarios de los servicios.
  • Mascotas y animales de compañía sin atención. 
  • Parqueaderos comunes y de visitantes (carros, motos, bicicletas, patinetas, vehículos eléctricos).
  • Permanencia de niños y adolescentes en zonas comunes.
  • Consumo de bebidas alcohólicas y sustancias prohibidas.
  • Mantenimientos y reparaciones sin licencias o fuera de la normativa (modificaciones arquitectónicas, por ejemplo).
  • El uso no autorizado de áreas privadas. Un caso muy frecuente es el uso comercial de una unidad habitacional.
  • Multas y sanciones sin seguir el debido proceso (siempre observar el artículo 29 de la Constitución Política).
  • Rumores, chismes y ofensas. Es muy frecuente en grupos de WhatsApp antes de las asambleas de copropietarios. 
  • Violencia intrafamiliar: abuso o maltrato de menores, ancianos abandonados, personas en condición de discapacidad sin atención, agresiones físicas entre parejas, personas retenidas en áreas privadas contra su voluntad, menores encerrados sin la presencia de un adulto, peleas y agresiones físicas o verbales, etc.
  • Maltrato animal.
  • Conductas contrarias a la convivencia enumeradas en el Código Nacional de Policía.

Solución de conflictos

Esto es abordado en el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, que dice lo siguiente:

Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

Claves del funcionamiento del Comité de Convivencia

Su rol principal es el de poner en marcha mecanismos alternativos de solución de conflictos. Dada su naturaleza conciliadora, no impone sanciones, sino que el consejo de administración es quien las ejecuta. Debe confeccionar sus actas y soportes, suscritas por las partes en conflicto y por los miembros del comité. 

Funciones principales

  • Presentar fórmulas de arreglo orientadas a dirimir la controversia o el conflicto.
  • Fortalecimiento de relaciones de vecindad.
  • Constituirse en la primera instancia para solucionar los conflictos.

Procedimiento ante un conflicto 

El proceso adecuado, según Michells, indica que las personas deben elevar una carta a la administración. Luego, la administración comunica el conflicto al Comité de Convivencia. Estos últimos deben determinar su participación para convocar a las partes, realizar la mediación y la debida conciliación. Si no se llega a un acuerdo, el comité elabora un acta que indique el acercamiento negativo. Con esto ya se puede acudir a vía policiva o judicial.

¿Qué hacer cuando el conflicto no se soluciona con la ayuda del Comité de Convivencia?

Los conflictos de mayor envergadura que ya han pasado por el Comité de Convivencia deben tratarse mediante autoridades de conciliación o policivas.

Escenarios posibles:

  • Métodos alternos de solución de conflictos.
  • Autoridad jurisdiccional.
  • Estatuto de los Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos.
  • Ley de Pequeñas Causas.

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1 febrero, 2023

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