El incremento del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMLMV) para 2026 volvió a generar una discusión recurrente en la propiedad horizontal:
¿la cuota de administración debe subir automáticamente en el mismo porcentaje que el salario mínimo?
La respuesta corta es no.
La respuesta correcta exige presupuesto, criterio técnico y respaldo normativo.
En el webinar SMLMV 2026 y cuota de administración: certezas, costos reales y orden para el administrador, el abogado Jorge Orlando León Forero explicó por qué aplicar un aumento generalizado es un error frecuente y cómo debería abordarse correctamente el presupuesto 2026.
En este artículo resumimos los puntos clave y te compartimos dos recursos prácticos para profundizar:
una guía descargable y la grabación completa del webinar.
El rol del administrador: mucho más que aplicar un porcentaje
La Ley 675 de 2001 asigna al administrador una responsabilidad central: elaborar el presupuesto anual de gastos y garantizar la conservación y administración de los bienes comunes.
Esto implica:
- Identificar correctamente las expensas comunes necesarias.
- Construir el presupuesto con base en datos reales.
- Justificar técnica y legalmente los incrementos ante el consejo y la asamblea.
Subir la cuota “porque subió el salario mínimo” no cumple con ese deber.
La cuota de administración no se incrementa por decreto
La cuota de administración es la contribución que realizan los propietarios para cubrir las expensas necesarias para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes.
No es automática.
Es el resultado de un presupuesto bien estructurado, organizado por partidas y ajustado según el comportamiento real de cada rubro.
Por eso, antes de hablar de porcentajes, la pregunta correcta es:
¿cómo está compuesto el presupuesto de la propiedad horizontal?
No todos los gastos se rigen por el salario mínimo
Uno de los errores más comunes en 2026 es asumir que todo el presupuesto debe ajustarse por el incremento del SMLMV, cuando en realidad:
- Solo algunos rubros están directamente atados al salario mínimo.
- Otros se ajustan por IPC, contratos, índices sectoriales o condiciones de mercado.
Vigilancia: un caso clave
El servicio de vigilancia y seguridad privada no solo se ve impactado por el salario mínimo, sino que tiene normativa propia.
Las tarifas mínimas del sector están reguladas por la autoridad competente y son de obligatorio cumplimiento durante la vigencia 2026.
En muchas propiedades horizontales, la vigilancia representa el mayor peso del presupuesto, por lo que este rubro, por sí solo, explica una parte importante del incremento de la cuota.
Atención a la normativa laboral vigente
Además del salario mínimo, el presupuesto 2026 debe contemplar cambios normativos que impactan directamente los costos de personal y vigilancia, como:
- El incremento de recargos nocturnos, dominicales y festivos.
- Los ajustes derivados de la reducción de la jornada laboral.
Estos factores no son opcionales y deben reflejarse en las proyecciones presupuestales.
Entonces, ¿en cuánto debería subir la cuota?
El webinar presentó un ejercicio teórico que permite entender el impacto real:
- Cuando solo una parte del presupuesto está impactada por salario mínimo y normativa laboral.
- Y el resto se ajusta por IPC u otros factores.
El resultado es un incremento ponderado, no igual al porcentaje del salario mínimo.
Este tipo de cálculo es el que permite:
- Defender el presupuesto ante el consejo.
- Explicarlo con claridad en asamblea.
- Evitar conflictos innecesarios con los propietarios.
Recursos para profundizar y aplicar el método
Si eres administrador y estás armando el presupuesto 2026, te recomendamos dos recursos prácticos:
👉 Descargar la Guía práctica para construir el presupuesto de la PH
Un material paso a paso para:
- Identificar las partidas del presupuesto.
- Saber qué se ajusta por salario mínimo, IPC u otros factores.
- Replicar el ejercicio de cálculo del incremento real de la cuota.
👉 Ver la grabación completa del webinar en YouTube
Con explicaciones detalladas, ejemplos y respuestas a preguntas frecuentes sobre SMLMV, vigilancia, seguros y presupuesto 2026.
